受世界金融危機(jī)等因素的影響，2008年下半年起廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)持續(xù)走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)放緩，銷(xiāo)售面積增速同比下降，開(kāi)發(fā)到位資金增速放慢，空置面積增多，2008年全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)運(yùn)行情況如下：
一、2008年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)基本情況
(一)房地產(chǎn)投資增幅減慢，沿海城市增速較快。
2008年以來(lái)，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)減緩，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成621.64億元，比上年增長(zhǎng)15.9%，增速比上年和2008年1-9月分別回落29和3.4個(gè)百分點(diǎn)，低于廣西全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速11.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅投資425.09億元，同比增長(zhǎng)20.2%，占總投資的68.4%，比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房50.96億元，比上年增長(zhǎng)2%；辦公樓4.7億元，比上年下降46.5%；其他房屋14.09億元，比上年增長(zhǎng)13.7%。另外，隨著下半年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工，全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速比上年有所增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)9.4%，比上年提高27.4個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中全區(qū)房地產(chǎn)投資總量排第20位，增速排第25位。
投資熱點(diǎn)繼續(xù)向沿海城市轉(zhuǎn)移。受北部灣發(fā)展規(guī)劃獲國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施的利好帶動(dòng)，北部灣沿海地區(qū)成房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。2008年，防城港、北海、欽州沿海3市房地產(chǎn)投資增速均位于全區(qū)前列，分別比上年增長(zhǎng)78%、62.2%、43.4%。
(二)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積增速下降，房屋施工面積增速減慢。2008年，全區(qū)房地產(chǎn)公司購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)速度大幅度下滑。2008年全區(qū)購(gòu)置土地面積1431.19萬(wàn)平方米，由上年增長(zhǎng)71.1%轉(zhuǎn)為降23.3%；完成開(kāi)發(fā)土地面積662.48萬(wàn)平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置熱情的減退，主要是由于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為謹(jǐn)慎。
2008年，全區(qū)商品房施工面積6933.34萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15%，比上年和2008年1-9月分別回落13.1和4個(gè)百分點(diǎn)；其中本年新開(kāi)工面積211.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.2%，比上年和2008年1-9月分別回落22.1和13.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積1206.09萬(wàn)平方米，由去年增長(zhǎng)15.8%轉(zhuǎn)為下降8.1%。
(三)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷，房屋空置面積增加。2008年全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積1734.47萬(wàn)平方米，由上年增長(zhǎng)34.2%轉(zhuǎn)為下降14%；銷(xiāo)售額490.59億元，由上年增長(zhǎng)55.2%為下降4.2%。從商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看，全區(qū)商品房銷(xiāo)售仍以期房為主，其中期房銷(xiāo)售1374.34萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額404.44億元，增速分別上年比下降11.8%和1.9%，占全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的比重分別為79.2%和82.4%。從商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看，商品住宅仍是全區(qū)商品房銷(xiāo)售的主體，2008年全區(qū)商品住宅銷(xiāo)售1605.65萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額423.87億元，分別上年比下降13.2%和4.2%，占全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的比重分別為92.6%和86.4%。商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格2828元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.2和4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅平均售價(jià)2633元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.7和5.1個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，2008年全區(qū)商品房屋空置面積212.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)40.69萬(wàn)平方米，增速由去年下降23.4%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)22.3%。
(四)資金來(lái)源增速緩慢，資金約束進(jìn)一步加劇。2008年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金675.64億元，比上年增長(zhǎng)5.7%，增速比上年和2008年1-9月分別下滑43.9和7.8個(gè)百分點(diǎn)，從2008年3月起連續(xù)10個(gè)月低于房地產(chǎn)投資增速，差距從3月份的6.9個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大到全年的10.2個(gè)百分點(diǎn)，資金來(lái)源增速的下滑，將進(jìn)一步的制約全區(qū)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。下滑原因主要是銷(xiāo)售不理想，資金回籠不暢，2008年全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中來(lái)自購(gòu)房者的定金及預(yù)付款153.34億元，同比下降13.8%。
在房地產(chǎn)資金來(lái)源中，自籌資金251.55億元，比上年增長(zhǎng)14.2%，所占比重由上年的34.5%上升到37.2%，其中企業(yè)自有資金176.95億元，比上年增長(zhǎng)13.5%；國(guó)內(nèi)貸款128.14億元，比上年增長(zhǎng)16.5%，所占比重由上年同期的17.2%上升到19%；利用外資4.89億元，比上年增長(zhǎng)206%，所占比重由上年同期的0.3%上升到0.7%。
二、當(dāng)前全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題
由于全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力弱，融資渠道少，受市場(chǎng)低迷形勢(shì)的影響，資金壓力較大，部分企業(yè)生存面臨困境，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題：
一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源增速下滑，建設(shè)用地流拍現(xiàn)象的出現(xiàn)，無(wú)不說(shuō)明住房供給趨于下滑。
二是市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足。
三是企業(yè)資金回籠困難，部分企業(yè)生存面臨困境等問(wèn)題。
三、采取有效措施，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展
當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家和地方出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，高度關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，以推動(dòng)廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展
(一)加大保障性住房建設(shè)力度
經(jīng)過(guò)多年的住房建設(shè)與改造，全區(qū)城鄉(xiāng)居民的居住條件已經(jīng)明顯改善。但全區(qū)城市低收入家庭、住房困難家庭仍然占有一定的比例。為此，我們要充分利用好本輪擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，積極爭(zhēng)取中央扶持，繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，力爭(zhēng)納入國(guó)家加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造的試點(diǎn)地區(qū)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
(二)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)
盡快貫徹落實(shí)國(guó)家新出臺(tái)的對(duì)住房消費(fèi)貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)等方面優(yōu)惠政策，加大政策宣傳力度，使之家喻戶(hù)曉，以此激發(fā)商品房消費(fèi)熱情，促進(jìn)住房消費(fèi)。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
(四)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售
全區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷，既有客觀原因，也存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高和住房結(jié)構(gòu)類(lèi)型不合理等的影響，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求，掌握市場(chǎng)行情，做出科學(xué)決策，推出合理的價(jià)位、開(kāi)發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的房源，主動(dòng)去適應(yīng)市場(chǎng)，贏得市場(chǎng)。
(五)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序
嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和違規(guī)交易的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)，違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)，以虛假?gòu)V告、合同欺詐等欺騙消費(fèi)者的行為。建立統(tǒng)一規(guī)范的市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，正確反映和引導(dǎo)市場(chǎng)走向，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。
一、2008年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)基本情況
(一)房地產(chǎn)投資增幅減慢，沿海城市增速較快。
2008年以來(lái)，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅持續(xù)減緩，2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成621.64億元，比上年增長(zhǎng)15.9%，增速比上年和2008年1-9月分別回落29和3.4個(gè)百分點(diǎn)，低于廣西全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速11.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：住宅投資425.09億元，同比增長(zhǎng)20.2%，占總投資的68.4%，比上年提高2.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房50.96億元，比上年增長(zhǎng)2%；辦公樓4.7億元，比上年下降46.5%；其他房屋14.09億元，比上年增長(zhǎng)13.7%。另外，隨著下半年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工，全區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速比上年有所增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)9.4%，比上年提高27.4個(gè)百分點(diǎn)。在全國(guó)31個(gè)省、市、自治區(qū)中全區(qū)房地產(chǎn)投資總量排第20位，增速排第25位。
投資熱點(diǎn)繼續(xù)向沿海城市轉(zhuǎn)移。受北部灣發(fā)展規(guī)劃獲國(guó)家批準(zhǔn)實(shí)施的利好帶動(dòng)，北部灣沿海地區(qū)成房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。2008年，防城港、北海、欽州沿海3市房地產(chǎn)投資增速均位于全區(qū)前列，分別比上年增長(zhǎng)78%、62.2%、43.4%。
(二)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)面積增速下降，房屋施工面積增速減慢。2008年，全區(qū)房地產(chǎn)公司購(gòu)置土地面積、完成開(kāi)發(fā)土地面積增長(zhǎng)速度大幅度下滑。2008年全區(qū)購(gòu)置土地面積1431.19萬(wàn)平方米，由上年增長(zhǎng)71.1%轉(zhuǎn)為降23.3%；完成開(kāi)發(fā)土地面積662.48萬(wàn)平方米，比上年下降11.6%，增速比上年下滑30.8個(gè)百分點(diǎn)，土地購(gòu)置熱情的減退，主要是由于開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較為謹(jǐn)慎。
2008年，全區(qū)商品房施工面積6933.34萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15%，比上年和2008年1-9月分別回落13.1和4個(gè)百分點(diǎn)；其中本年新開(kāi)工面積211.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.2%，比上年和2008年1-9月分別回落22.1和13.7個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積1206.09萬(wàn)平方米，由去年增長(zhǎng)15.8%轉(zhuǎn)為下降8.1%。
(三)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)低迷，房屋空置面積增加。2008年全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積1734.47萬(wàn)平方米，由上年增長(zhǎng)34.2%轉(zhuǎn)為下降14%；銷(xiāo)售額490.59億元，由上年增長(zhǎng)55.2%為下降4.2%。從商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看，全區(qū)商品房銷(xiāo)售仍以期房為主，其中期房銷(xiāo)售1374.34萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額404.44億元，增速分別上年比下降11.8%和1.9%，占全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的比重分別為79.2%和82.4%。從商品房銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)看，商品住宅仍是全區(qū)商品房銷(xiāo)售的主體，2008年全區(qū)商品住宅銷(xiāo)售1605.65萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額423.87億元，分別上年比下降13.2%和4.2%，占全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額的比重分別為92.6%和86.4%。商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格2828元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.2和4個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅平均售價(jià)2633元/平方米，同比增長(zhǎng)10.4%，比上年和2008年1-9月分別下滑5.7和5.1個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，2008年全區(qū)商品房屋空置面積212.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)40.69萬(wàn)平方米，增速由去年下降23.4%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)22.3%。
(四)資金來(lái)源增速緩慢，資金約束進(jìn)一步加劇。2008年全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金675.64億元，比上年增長(zhǎng)5.7%，增速比上年和2008年1-9月分別下滑43.9和7.8個(gè)百分點(diǎn)，從2008年3月起連續(xù)10個(gè)月低于房地產(chǎn)投資增速，差距從3月份的6.9個(gè)百分點(diǎn)擴(kuò)大到全年的10.2個(gè)百分點(diǎn)，資金來(lái)源增速的下滑，將進(jìn)一步的制約全區(qū)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展。下滑原因主要是銷(xiāo)售不理想，資金回籠不暢，2008年全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中來(lái)自購(gòu)房者的定金及預(yù)付款153.34億元，同比下降13.8%。
在房地產(chǎn)資金來(lái)源中，自籌資金251.55億元，比上年增長(zhǎng)14.2%，所占比重由上年的34.5%上升到37.2%，其中企業(yè)自有資金176.95億元，比上年增長(zhǎng)13.5%；國(guó)內(nèi)貸款128.14億元，比上年增長(zhǎng)16.5%，所占比重由上年同期的17.2%上升到19%；利用外資4.89億元，比上年增長(zhǎng)206%，所占比重由上年同期的0.3%上升到0.7%。
二、當(dāng)前全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問(wèn)題
由于全區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，實(shí)力弱，融資渠道少，受市場(chǎng)低迷形勢(shì)的影響，資金壓力較大，部分企業(yè)生存面臨困境，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題：
一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、資金來(lái)源增速下滑，建設(shè)用地流拍現(xiàn)象的出現(xiàn)，無(wú)不說(shuō)明住房供給趨于下滑。
二是市場(chǎng)交易持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心不足。
三是企業(yè)資金回籠困難，部分企業(yè)生存面臨困境等問(wèn)題。
三、采取有效措施，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展
當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家和地方出臺(tái)的一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控政策措施，高度關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新變化，著力調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加有效供給，合理引導(dǎo)消費(fèi)需求，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，以推動(dòng)廣西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)健康發(fā)展
(一)加大保障性住房建設(shè)力度
經(jīng)過(guò)多年的住房建設(shè)與改造，全區(qū)城鄉(xiāng)居民的居住條件已經(jīng)明顯改善。但全區(qū)城市低收入家庭、住房困難家庭仍然占有一定的比例。為此，我們要充分利用好本輪擴(kuò)大內(nèi)需政策的機(jī)遇，積極爭(zhēng)取中央扶持，繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，力爭(zhēng)納入國(guó)家加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造的試點(diǎn)地區(qū)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
(二)進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)
盡快貫徹落實(shí)國(guó)家新出臺(tái)的對(duì)住房消費(fèi)貸款、減輕住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)等方面優(yōu)惠政策，加大政策宣傳力度，使之家喻戶(hù)曉，以此激發(fā)商品房消費(fèi)熱情，促進(jìn)住房消費(fèi)。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化
支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
(四)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售
全區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售低迷，既有客觀原因，也存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)高和住房結(jié)構(gòu)類(lèi)型不合理等的影響，開(kāi)發(fā)商應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解市場(chǎng)需求，掌握市場(chǎng)行情，做出科學(xué)決策，推出合理的價(jià)位、開(kāi)發(fā)出適應(yīng)市場(chǎng)需求的房源，主動(dòng)去適應(yīng)市場(chǎng)，贏得市場(chǎng)。
(五)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序
嚴(yán)格房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)和必要的行政手段將資信不良、工程質(zhì)量低劣、違規(guī)建設(shè)和違規(guī)交易的企業(yè)清出房地產(chǎn)行業(yè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的全程監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目資本金制度，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)，違反規(guī)劃開(kāi)發(fā)，以虛假?gòu)V告、合同欺詐等欺騙消費(fèi)者的行為。建立統(tǒng)一規(guī)范的市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)，正確反映和引導(dǎo)市場(chǎng)走向，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。
